Seguro para Alojamento Local (AL): O Guia Completo para Proprietários em 2025

Inclui obrigações legais, tipos de seguros, riscos reais, exemplos práticos, custos e como garantir proteção total do seu AL

Introdução

O Alojamento Local (AL) continua a ser uma das formas mais populares e rentáveis de investimento imobiliário em Portugal. Com mais de 120.000 registos ativos, o AL desempenha um papel essencial no turismo, na dinamização da economia e na requalificação urbana.

Contudo, com o crescimento deste setor vem também um aumento de responsabilidades e riscos que não podem ser ignorados. Em 2025, com novas regras e fiscalizações reforçadas, os seguros obrigatórios para o AL tornaram-se um tema urgente — e para muitos proprietários, uma verdadeira dor de cabeça.

Segundo dados recentes, mais de 45 mil Alojamentos Locais estão em risco de suspensão por falta de submissão do seguro obrigatório, e regiões como o Oeste já somam mais de 2.600 AL em incumprimento devido ao atraso na contratação ou na entrega da prova de seguro.

Este artigo foi criado para ser o guia definitivo para proprietários, gestores e investidores em AL. Explica, em detalhe:

• Quais são os seguros obrigatórios para AL
• Quais são os seguros recomendados (mas não obrigatórios)
• Quais os riscos reais que um proprietário enfrenta
• Quais as multas e consequências do incumprimento
• Como escolher o seguro certo
• O que mudou na legislação
• Como evitar que o AL seja suspenso ou encerrado

1. O que é o Seguro de Alojamento Local?

O Seguro para Alojamento Local, pode ter um conjunto de coberturas que protege:

• O imóvel e as suas estruturas
• O recheio, mobiliário e equipamentos
• A responsabilidade civil perante hóspedes e terceiros
• O proprietário contra processos judiciais
• A continuidade da atividade económica explorada no imóvel

O objetivo é garantir que, caso ocorra um acidente, prejuízo, incêndio, inundação ou dano causado por hóspedes, o proprietário não suporte sozinho os custos — que, por vezes, podem atingir dezenas de milhares de euros.

Em Portugal, existem seguros obrigatórios e seguros opcionais, mas indispensáveis na prática.

2. É obrigatório ter seguro para Alojamento Local?

Sim. Desde as últimas alterações legais, passou a ser obrigatório que todos os AL — incluindo apartamentos, moradias, estúdios, quartos e hostels — tenham um Seguro de Responsabilidade Civil (RC) específico para a atividade.

Além disso, edifícios constituídos em propriedade horizontal exigem um Seguro de Condomínio com cobertura de AL, também obrigatório.

Resumo das Obrigatoriedades

O que diz a lei?

A legislação determina que todos os estabelecimentos de AL devem ter um seguro que cubra danos causados a hóspedes e terceiros, com capital mínimo definido pelas seguradoras (normalmente entre 50.000€ e 250.000€).

Além disso, a Provedoria do Cliente e diversas autarquias reforçaram a fiscalização, podendo suspender o AL caso não seja apresentado o comprovativo do seguro.

3. O que mudou em 2025?

As novas regras implementadas em 2025 tornam o cenário mais rigoroso para quem explora um AL. Veja o que diz a nova Lei — Decreto-Lei n.º 76/2024

Principais alterações:

1. Fiscalizações automáticas via plataformas municipais

Muitos municípios passaram a cruzar dados entre registo de AL e prova de seguro. A ausência deste documento gera notificações automáticas e risco de cancelamento.

2. Suspensão imediata do registo de AL

Segundo notícias recentes, 45 mil Alojamentos Locais estão em risco de suspensão por falta de submissão de seguro obrigatório.

3. Reforço das penalizações e prazos curtos

Municípios como Óbidos, Peniche e outros do Oeste já anunciaram notificações em massa. O Observador reportou que 2.600 AL no Oeste estão em incumprimento devido a atraso no envio do seguro.

4. Condições mais exigentes para RC AL

Muitas seguradoras passaram a exigir que a apólice seja específica para AL, não aceitando RC comum ou coberturas genéricas.

5. Novas coberturas recomendadas para alojamento em frações

O Multirriscos Condomínio deve agora incluir atividade AL, o que antes muitas administradoras ignoravam.

Estas novas regras mudam o jogo e tornam ainda mais importante uma boa escolha de seguro.

4. Quais são os riscos reais de explorar um AL sem seguro adequado?

Muitos proprietários acham que nunca vai acontecer nada. Mas os dados mostram o oposto. Aqui ficam alguns dos riscos mais comuns:

4.1. Danos causados por hóspedes (muito frequente)

Exemplos reais incluem:

• Cozinha incendiada devido a uso incorreto
• Quedas de objetos sobre carros estacionados
• Danificação de portas, janelas, fechaduras
• Manchas permanentes em mobiliário ou têxteis
• Quebra de eletrodomésticos
• Fugas de água por mau uso da máquina de lavar

Sem seguro, o proprietário é responsável pelo prejuízo a 100%.

4.2. Danos a vizinhos e condomínio

Um dos sinistros mais frequentes é: "inundação do andar de baixo do AL".

Este tipo de sinistro pode custar entre 5.000€ e 20.000€, dependendo da extensão da reparação necessária no apartamento do vizinho.

4.3. Acidentes com hóspedes

Imagine estes cenários:

• Hóspede cai da escada e exige indemnização
• Criança ferida por janela mal fixada
• Intoxicação alimentar devido a equipamento defeituoso
• Queimaduras por água quente excessiva
• Ferimentos por mobiliário instável

Sem RC AL, o proprietário está juridicamente desprotegido.

4.4. Incêndios e explosões

Estes sinistros são raros mas devastadores. Um incêndio pode:

• Destruir completamente o AL
• Afetar todo o prédio
• Gerar processos judiciais graves contra o proprietário
• Resultar em indemnizações de centenas de milhares de euros

O Multirriscos AL é essencial para evitar perdas totais.

4.5. Encerramento do AL pela autarquia

Municípios já anunciaram suspensões em massa por:

• Falta de seguro
• Falta de submissão do documento comprovativo
• Apólice sem cobertura específica de AL
• RC com capital insuficiente

5. Tipos de Seguros para Alojamento Local

Existem três grandes categorias de seguros que deve conhecer:

5.1. Seguro de Responsabilidade Civil Alojamento Local (Obrigatório)

É a apólice principal e obrigatória por lei. Cobre:

• Danos causados a hóspedes durante a estadia
• Danos causados a terceiros (vizinhos, transeuntes)
• Custos médicos resultantes de acidentes
• Indemnizações por danos corporais
• Danos involuntários causados no condomínio
• Defesa jurídica em processos relacionados

Capitais recomendados: 150.000€ a 500.000€, dependendo da tipologia e localização do AL.

5.2. Seguro Multirriscos Condomínio (Obrigatório em apartamentos)

Se o seu AL está num edifício em regime de propriedade horizontal, este seguro tem de incluir:

• Cobertura específica de atividade AL
• Danos nas partes comuns do edifício
• Responsabilidade civil do condomínio
• Proteção contra incêndio nas áreas comuns

Atenção: Muitos condomínios estão desatualizados e não incluem esta cobertura específica — o que coloca o proprietário em risco legal e financeiro.

5.3. Seguro Multirriscos Alojamento Local (Altamente Recomendado)

Embora não seja legalmente obrigatório, é altamente recomendado pela frequência de sinistros relacionados com recheio e equipamentos. Cobre:

• Incêndio e explosão
• Inundações e danos por água
• Máquinas e eletrodomésticos
• Equipamentos tecnológicos (TV, Wi-Fi, ar condicionado)
• Canalizações e sistemas elétricos
• Fenómenos naturais (tempestades, granizo)
• Painéis solares e sistemas de aquecimento
• Recheio completo (mobília, decoração, roupas de cama)
• Vandalismo e atos maliciosos
• Roubo e furto

Nos Alojamentos Locais, os sinistros relacionados com recheio e equipamentos são dos mais frequentes e dispendiosos.

6. Quanto custa um Seguro para AL?

Os valores variam consoante múltiplos fatores, mas aqui estão as médias de mercado em Portugal:

O custo final depende de:

• Localização do imóvel (zonas turísticas tendem a ter prémios mais elevados)
• Tipologia (T0, T1, moradia, hostel)
• Número de hóspedes permitidos
• Capital segurado
• Valor do recheio e equipamentos
• Histórico de sinistros
• Idade e estado de conservação do imóvel

Geralmente, o pacote completo custa entre 150€ e 350€ por ano — um valor residual face aos prejuízos potenciais de milhares de euros que podem ocorrer sem cobertura adequada.

7. Como escolher o melhor seguro para o seu AL?

⚠️ O erro mais comum

Muitos proprietários contratam um seguro de habitação comum achando que é suficiente para cobrir a atividade de AL. Não é.

Precisa de um seguro específico para Alojamento Local que contemple os riscos inerentes a esta atividade comercial.

O que deve verificar antes de contratar:

1. A apólice menciona explicitamente "Alojamento Local" ou "exploração turística"
2. O capital da RC é igual ou superior ao requerido pela legislação e pelo município
3. O seguro do condomínio tem cobertura específica para atividade AL
4. O Multirriscos cobre adequadamente recheio, equipamentos e eletrodomésticos
5. Existe cobertura para danos causados por hóspedes
6. O seguro permite alojamento a curto prazo (Airbnb, Booking.com, etc.)
7. Há cobertura para períodos de ausência prolongada do proprietário
8. A franquia é aceitável e compatível com o seu orçamento

8. Casos reais: prejuízos de 3.000€ a 40.000€ que podiam ter sido evitados

Para ilustrar a importância de ter um seguro adequado, partilhamos alguns casos reais de sinistros em Alojamentos Locais:

Caso 1 — Inundação originada por hóspedes

Prejuízo total: 7.800€
Hóspedes deixaram torneira aberta durante a noite. A água inundou o apartamento do vizinho do andar de baixo e danificou o chão flutuante do AL. Com seguro adequado, o proprietário não pagou nada. Sem seguro, teria assumido todo o custo.

Caso 2 — Incêndio na cozinha

Prejuízo: 14.500€
Fogão deixado ligado provocou incêndio que destruiu a cozinha completa. O seguro Multirriscos AL cobriu 100% dos danos, incluindo mobiliário novo e reparação das paredes.

Caso 3 — Acidente com hóspede (queda em escadas)

Indemnização: 6.250€
Hóspede escorregou nas escadas e sofreu fratura. Exigiu indemnização por danos corporais, assistência médica e honorários de advogado. O seguro RC cobriu integralmente.

Caso 4 — Roubo do recheio

Prejuízo: 3.000€
Porta arrombada durante ausência do proprietário. Televisão, computador e pequenos eletrodomésticos foram roubados. O Multirriscos cobriu 70% após aplicação da franquia.

Caso 5 — Danos no condomínio

Prejuízo: 12.000€
Hóspedes causaram danos nas partes comuns (vidros partidos, painéis solares danificados). Sem cobertura AL no seguro do condomínio, o proprietário teve de pagar do próprio bolso.

Estes exemplos demonstram como um investimento anual de 200€-300€ em seguros pode evitar prejuízos que facilmente ultrapassam os 10.000€.

9. Multas e consequências de não ter seguro

Explorar um Alojamento Local sem seguro adequado pode resultar em:

Sanções Legais:

• Multa até 4.000€ para pessoas singulares
• Multa até 40.000€ para empresas
• Suspensão imediata da licença de AL
• Encerramento definitivo do estabelecimento
• Impossibilidade de renovar o registo
• Processos judiciais movidos por hóspedes ou vizinhos
• Cancelamento obrigatório do registo no Turismo de Portugal

Consequências Práticas:

• Impossibilidade de anunciar nas plataformas (Airbnb, Booking)
• Perda de reservas e de rendimento
• Responsabilidade pessoal ilimitada por danos causados
• Deterioração da reputação junto de hóspedes e vizinhos

Municípios como Óbidos, Peniche, Mafra, Nazaré, Caldas da Rainha e Torres Vedras já estão ativamente a emitir notificações e a suspender AL em incumprimento.

10. Documentos necessários para contratar o seguro

Para agilizar o processo de contratação do seguro para o seu AL, tenha preparados os seguintes documentos:

• NIF do proprietário ou da empresa
• Morada completa do Alojamento Local
• Tipo de imóvel (apartamento, moradia, estúdio, hostel)
• Licença ou Registo de AL emitido pela Câmara Municipal
• Valor estimado do recheio e equipamentos (se aplicável para Multirriscos)
• Planta ou ano de construção (opcional, mas útil)
• Número máximo de hóspedes permitido
• Certificado energético (pode ser solicitado por algumas seguradoras)

Na SGL Seguros, tratamos de todo o processo em menos de 24 horas, incluindo análise do caso, emissão da apólice e envio do comprovativo para submissão na autarquia.

11. Checklist Completo para Proprietários de AL em 2025

Use esta checklist para garantir que o seu Alojamento Local está totalmente protegido e em conformidade:

Se algum destes itens falhar, o seu AL pode estar em incumprimento